2024年初，哈利在銀行房貸部門任職滿2年，過程中看著房貸利率從2022年的最低約1.31%，上漲0.75%來到目前的2.06%，看似不到1%的微幅改變卻代表著50%利率漲幅，相當於1000萬元房貸每月多繳6000元利息(也在每次升息消息出來後接客戶提前還款電話接到手軟..)，正當大家以為台灣的利率會隨著全球最大央行 – 美國聯準會預計在今年將利率從5.5%下調到4.75%而調降時(通常台美央行升降息的動作會一致)，2024/03/21央行會後新聞稿發出震撼彈 – 繼續升息半碼! 那這又將如何影響大家的貸款利率呢?
房貸利率是怎麼訂定的?
要知道央行升息如何影響貸款利率，得先瞭解房貸利率基本上可以拆分成 指標利率 & 固定加碼 2部分 :
指標利率 +固定加碼 = 我們實際支付的利率(貸款利率)
指標利率通常為幾家銀行存款利率的平均值(也就是銀行的資金成本，我們其實只有賺到超過指標利率的部分)，而央行的升降息直接影響指標利率，且二者升降幅度基本上相同(像2024年3月央行升息半碼，指標利率也會上升半碼左右)，這就是房貸利率隨著央行升降息浮動的原因。
※「碼」為金融界及央行升降息常用的利率單位，1碼 = 0.25%
隨央行升降息浮動的貸款利率好嗎?
貸款利率分成2種 – 浮動利率 & 固定利率，而浮動利率對背有貸款的人是好事還是壞事? 我覺得這個問題很像一杯裝一半的水，你覺得是半滿還是半空呢? 就得視你以什麼樣的角度來看了。一般來說，浮動利率跟固定利率可以分成2部份討論優缺點 – 1.貸款當下 & 2.貸款後央行利率升降時 :
央行又升息半碼..可以給我固定利率嗎?
在美國，30年固定利率房貸是大多數購屋族使用的貸款計息方式，那台灣有嗎? 答案是 – 在台灣不可能找到固定利率的房貸，因為銀行不敢承做 –
台灣的銀行沒辦法將承作的房貸賣出，但美國銀行卻可以把承做的固定利率房貸打包在一起，當成固定收(房貸)息的產品(Mortgage Back Security)賣給投資人，藉此轉移存款利率(成本)上升的風險 – 想像一下，如果你是銀行，在存款(銀行貸款出去的資金來源)利率為1.5%時貸放出一筆2%的固定利率房貸，每年可以有0.5%的利潤，但如果央行升息，存款利率上升到3%呢? 那每年就會產生1.5%的虧損，而這就是台灣的銀行不敢承做固定利率房貸的原因。
※美國銀行將承做的房貸打包後賣出後，也轉移掉了房貸戶倒帳的風險(變成由購買的投資人承擔，銀行的道德風險上升)，因此相對於台灣的銀行(承做房貸的銀行要自己承擔倒帳損失)，美國銀行在評估借款人還款能力時理論上來說會較不嚴謹，而這也是2008年次級房貸風暴的導火線(購屋族完全沒收入也可以借好借滿)。
應對央行升息的影響，你能做的是 – 爭取地板價利率!
在台灣，我們只有浮動利率的選項，所以對利率組成的前半部 – 指標利率，借款人是沒辦法改變的(決定權完全在央行手上)。但是好消息是，後半部的固定加碼幅度掌握在你的手上，以升息半碼推估，新的房貸利率地板價應該會落在2.185%附近(現行最低房貸利率2.06% + 0.125%)，而要將固定加碼降至最低，你可以 :
1. 不要同時向太多家銀行申請貸款 – 只要提出貸款申請，銀行就有權力查你的聯徵，同時也可以看到近一年有哪些同業查過你的聯徵紀錄，如果我們看到被查詢的次數太多，就會覺得你會不會是在其他銀行貸不到才跑來找我們呢?
2. 要持有信用卡! – 哈利有遇過一些剛畢業的新鮮人，覺得自己沒有信用卡，聯徵資訊很乾淨是一件好事，但事實是 : 這讓我們無從得知你的信用紀錄，在對借款人做徵信時非常扣分!
3. 儘量不要使用信用卡循環信用 – 使用循環信用(沒全額繳清信用卡帳單)，除了要付高額利息外(通常至少5%↑)，銀行也會懷疑你之後有沒有錢能正常還房貸
4. 降低信用卡分期金額 – 過高會影響負債比
5. 辦理房貸前先結清信貸(如有) – 在有些銀行，信貸會是一個扣分項目
6. 檢視自己的負債比(收支比) – 計算方式為每年貸款總支出/年收入，假設你的年收入100萬元，原本就有一筆貸款，每月要繳本息2萬元(年繳24萬)，現在新辦房貸，試算後每月要繳3萬元(年繳36萬)，那你的負債比就是60%(24+36萬 / 100萬)，而60%也是銀行普遍能接受的最高負債比上限
7. 努力提升所得&資產 – 這應該就不用多說了吧(笑)
做到以上7點後，基本上就不會離最低房貸利率太遠囉!
資料來源 :
Why High Mortgage Rates Matter Less In The U.S. Than In Other Countries (investopedia.com)
