假如要貸款1000萬元買房子，你知道相較於首購方案，辦理新青安貸款每年可以省下多少利息嗎? 答案是 – 每年約可省下4萬元! 但隨著內政部的利息補貼將在2026/07/31終止，加上越趨嚴格的貸款前/撥款後審核機制，身為首購族的你，在買房時選擇新青安還是比較划算嗎?
有持分房屋也可用新青安? 新青安的貸款資格是什麼呢?
新青安貸款條件 VS 首購貸款條件
貸款的重點有5個部分 – 1.利率 2.額度 3.年限 4.寬限期 5.綁約與否 :
利率 – 新青安原利率其實是2.275%，在政府補貼2碼(0.5%)後，才變成我們現在常聽到的1.775%，所以當2026/07/31補貼到期時，新青安利率將高於首購利率0.09%(1000萬貸款每年多9000元)，因此隨著時間緩緩靠近這個截止日，新青安節省利息的優勢也逐漸褪色。
年限 – 年限增加最直接的好處就是降低每月付款金額，而這又會衍生出兩個優點 :
- 還款壓力減輕
- 降低負債比，因此可以負擔更高總價的房子
※負債比(收支比) – 計算方式為每年貸款總支出/年收入，假設你的年收入100萬元，原本就有一筆貸款，每月要繳本息2萬元(年繳24萬)，現在新辦房貸，試算後每月要繳3萬元(年繳36萬)，那你的負債比就是60%(24+36萬 / 100萬)，而60%也是銀行普遍能接受的最高負債比上限
寬限期 – 比首購方案多2年寬限期，降低剛開始繳房貸的壓力，但缺點有2 :
- 因為寬限期是包含在貸款年限中的，假如你用40年青安方案搭5年寬限期，那攤還本金的期間將只剩下35年，寬限期過後每月付款金額將提高，增加負債比，可能讓房貸條件變差。
- 寬限期內是不會還本金的，所以選擇使用寬限期的話，貸款期間要繳的總利息將略高於不使用寬限期。
註1 : 新青安是政策性貸款，政府規定額度上限最高為1000萬元/8成，那如果..
- 你買了1間2000萬的房子，想用新青安貸8成(1600萬)，但這個貸款金額與1000萬差了600萬元，以哈利任職的公股銀行做法，我們會再幫你做一個首購貸款補足差額，所以整個貸款會變成 : 1000萬用新青安利率 + 600萬用首購利率。
- 這次你買的房屋總價是900萬，但在哈利服務的銀行可以貸到8.5成，那我們會將這筆房貸變為由720萬(8成)的新青安 + 45萬(0.5成)的首購方案組成的8.5成房貸。
註2 : 部分銀行會規定借款人的年齡 + 房貸年限不能高於75、85年(這兩個數值最常見)，所以如果銀行設定的上限是75年，而37歲的你想用新青安房案，並且將借款期限拉到最長，那年限將會是75-37=38年，而不是40年哦!
新青安貸款比首購貸款好嗎?
在回答這個問題前，我們先來回顧一下2022年後的青安政策演進 :
2022/03/23前 -「什麼是青安貸款??」時期 :
其實在2022年3月升息前，青安的利率較首購來得高(首購地板價利率是1.31%，青安利率則為1.4%)，因此青安乏人問津，幾乎可說是沒有房貸戶要承做(我待的分行是房貸放款大行，但半年有做到2筆就要偷笑了.. )。
2022/03/23~2023/07/31 -「青安好像也可以哦」時期 :
2022年3月隨著央行升息1碼，且政府要求公股行庫自行吸收半碼補貼青安承貸戶，青安的利率開始略為低於首購利率 : 首購利率是1.56%，青安利率則為1.525%，利差大約0.035%(1000萬貸款每年差3500元)，覺得不無小補的房貸戶開始心動，此時承作新青安的客戶約佔30%。
2023/08/01~2024/06/26 -「什麼是首購? 我只要新青安啦」期 :
2023年8月1號，新青安政策重磅出檯! 此時首購利率已隨央行升息來到2.06%(現則為2.185%)，而新青安在政府加碼補貼下，僅小漲至1.775%，加上借款年限、寬限期的鬆綁，房貸戶開始大量湧入選擇新青安方案，我們看過最誇張的是 : 有客戶因配偶有房子了，不惜先離婚也要辦新青安..夠瘋狂吧XD
2024/06/27後 -「欸欸不好意思，請問新青安可以幫我改回首購嗎?」時期 :
在2024年3月升息，新青安的補貼利率達到2碼(0.5%)後，內政部(向自己)開了第一槍，表示以後不宜在再次升息時補貼利率，隨後祭出要收回申貸新青安後沒有自住，反而出租的投資客受補貼的利息，也讓選擇新青安的房東們人心惶惶，所以哈利和同事們最近常接到才剛撥款沒多久，就來電詢問更改方案的電話😅
申辦新青安撥款後多久可以出租? 銀行跟政府又怎麼知道我有沒有租出房屋呢?
申辦新青安後，房屋只要在貸款期間都要做自住使用(基本上就是不要出租就不會出問題)，那為什麼銀行跟政府抓得到房屋出租呢?
- 房客申請租金抵扣所得稅 – 相對地，政府就會知道房東租金所得的發生地，那再拿該地址跟公股行庫新青安貸款的擔保品(房屋)比對，就可以知道新青安房貸戶是否出租囉。
- 銀行內部報表 – 哈利看過有些房貸戶會「以租養貸」，也就是以租金來付每月貸款本息，但我們電腦系統會定期審視是否有第三人經常性轉入款項至房貸扣款帳戶並產生報表，此時行員就會跟你確認是有有出租情況發生。
綜合上述兩點(尤其是第1點的租客報稅)，會比較建議如果當初申辦新青安的你，未來真的決定要出租房屋時，可以向原貸銀行詢問一下的最新規定，看是否要把新青安貸款轉回一般房貸，免得被銀行追回出租後所有的利息補貼囉!
資料來源
延長青年安心成家貸款實施期間至111年底及將一段式機動利率調降至1.40％-財政部全球資訊網 (mof.gov.tw)
青安貸款利率調升減少半碼至下次基準利率調升止，減輕民眾購屋負擔-財政部全球資訊網 (mof.gov.tw)
青年安心成家購屋優惠貸款基準利率調升半碼-財政部全球資訊網 (mof.gov.tw)
青年安心成家購屋優惠貸款及減半碼措施實施期間至113年底-財政部全球資訊網 (mof.gov.tw)
財政部青安貸款自112年8月1日起放寬條件，貸款利率補貼提高至1.5碼至115年7月31日止-財政部全球資訊網 (mof.gov.tw)青安貸款因應央行升息，由政府同額利息補貼半碼-財政部全球資訊網 (mof.gov.tw)
