當聽到跟銀行貸款，你第一個浮現在腦海的想法是買房子時的購屋貸款、不用擔保品的信貸還是傳聞中每月只要繳利息的股票質押借款呢?
購屋房貸顧名思義就是..摁，你買房子時會找銀行辦理的那種貸款；信貸則常被大家借出來理財、買車；質押股票的客戶一般會再將資金投入市場，而買房、理財、買車、買股票就是貸款的資金用途，從借款人的角度來看可能都一樣是貸款，雖然利率或高或低，但就是每月得繳一筆錢給銀行，那站在銀行的立場呢? 我們是這樣看上述三種貸款的 :
有發現嗎? 上面表格其實少了一個大家貸款時最在意的項目 – 利率，而原因就是今天要談的貸款4大條件，每項都會對最終的核貸利率產生影響。
1.資金用途 – 原來跟銀行貸出來的錢不是想怎麼花就怎麼花?!
資金用途共有購置不動產、購置動產、企業投資及週轉金等4種，而其中兩項是較為常見的 :
(1) 購買不動產 – 只有購屋貸款、購地貸款
(2) 週轉金 – 可拿來投資、買車(最正確的資金用途應該是「購置動產」，但如果你申貸時說是要借週轉金，銀行通常也會睜一隻眼閉一隻眼)、裝潢等，基本上合法的用途皆可，BUT 最嚴格的限制就是不能拿來購買不動產!!
資金用途對利率有什麼影響?
(1) 購買不動產 :
購屋貸款 – 通常全體銀行間會有一個默契 : 就是針對購屋貸款，大家會講好利率地板價是多少，之後無論客戶到哪家銀行申貸，利率都會在「購屋房貸地板價利率」以上。
購地貸款 – 央行對購地貸款也有一個不成文的利率底線。
(2) 週轉金貸款 :
沒有特別的限制，就看你的議價能力囉! (當然財力、信用越好，議價能力越高，更容易談到低利率)
2.抵押品(擔保品) – 價格波動越小、越好變現，貸款利率就越低，貸款成數也越高
銀行貸款常見的擔保品有 :
(1)房屋 – 價格波動低、變現性中等
(2)股票 – 價格波動高、變現性高
(3)土地 – 價格波動中等、變現性低
※信貸則沒有擔保品
所以單看以上擔保品的特性 –
利率由低至高排序是 :
購屋貸款/房屋週轉貸款 < 股票質押 < 土地週轉貸款 < 信貸
貸款成數由高至低排序則是 :
購屋貸款/房屋週轉貸款 > 土地週轉貸款(哈利任職的公股為7成) > 股票質押(常見成數為6成)
※購地貸款的成數及利率則因受主管機關規範，所以這裡先不討論。
3.貸款期限 – 通常有抵押品的短、中期貸款才能每月繳息，合約結束時再一次還本金
銀行貸款的期限短從短期週轉金貸款的1年，長至新青安房貸的40年都有，而嚴格的短期、中期、長期貸款則以1年及7年做為分界 :
而剛剛談完的抵押品種類會對貸款期限有直接的影響 –
(1)價格波動高的股票、變現性低的土地(週轉貸款)，銀行最長只會跟你簽1年的約 → 只能做短期貸款
(2)價格相對穩定，也算容易變現的房屋則可以做短期(1年約)、中期(2~7年約)及長期(通常都可達20年以上)貸款
貸款期限對利率的影響則和抵押品不太相同，利率由低至高分別是 :
長期貸款 < 短期貸款 <中期貸款
→長期貸款一定會每月還本(不能只繳利息)，對銀行來說風險較低，且只需作業一次，作業成本也低；另一方面，有抵押品的短中期貸款多為每月只繳利息，到期才一次還完本金，風險較高，但短期貸款1年就到期了，風險相對好控制，所以對銀行來說中期貸款風險最高。
4.還款方式 –
還款方式大致分成3種 :
(1)每月還本繳息(又細分為本息平均攤還 & 本金平均攤還)
(2)每月繳息，貸款到期時再一次還本(如果信用正常、工作穩定，通常可以借新還舊→本金延到下次貸款到期時再還銀行)，而大部分客戶會選擇繼續續約，並付續約作業手續費
(3)與銀行另議還款方式(較為少見，通常為購地貸款或債務協商時才會遇到)
利率 : 每月只繳息，到期才還本的貸款 > 每月還本繳息的貸款
→ 沒有每個月還本金的話，銀行在借款人無力還款時會面臨較多損失，所以需要更高的利率補償潛在的倒帳風險
總結
(橘勾為資金用途屬「購置不動產」)
除了購屋貸款外，信貸、股票質借、(長、短期)週轉型房貸是最常見的三種貸款方式，優缺點如下 :
※辦理速度5顆星表示最快，利率5顆星表示最低
| 信貸 | 股票質借 | 長期週轉房貸 | 短期週轉房貸 | |
| 辦理速度 | ***** | *** | * | * |
| 利率 | * | ** | ***** | *** |
| 每月只繳息 | N | Y | N | Y |
| 隨借隨還 | N | Y | N | Y |
隨借隨還 –
信貸、長期週轉型房貸在撥款時是要一次全撥的→如果你貸300萬，撥款時就直接全額入帳戶，不管你當下是不是真的有300萬的資金需求 – 缺點就是如果當下只有200萬的需求，你還是得連同剩下100萬部分的利息一起繳；股票質借、短期週轉型房貸則是銀行給你一個額度(假設一樣是300萬)，有多少需求就可以動用多少錢(但不能超過300萬的額度上限)，沒有需求時可以還款給銀行，這時候就會停止計算利息，且在整個貸款期間內都能夠依自身資金需求隨時動用或還款。
最後有趣的是，現在各家銀行間信貸商機搶得非常兇，哈利時不時會聽到高收入客戶的信貸利率居然比購屋貸款利率還低呢!(購屋貸款通常是一般人能跟銀行借到的最低利率)
